読売新聞　ホームガイド・新マイホーム入門講座

　「住宅（家）選びは環境選び」とまで言われるように、住宅を選ぶ際のもうひとつのポイントは、どんな〈環境〉を買うかという点です。

　マンションであれ、戸建てであれ、住まいそのものは納得のいくものを購入（建築）できても、実際に入居後、しばらく経過してから、実は、買い物の便が悪い、病院が遠かったり少なかったり、周辺の環境がどうも気にくわない、といった環境面の不満に気がつき、「こんなはずではなかった」という例も少なくありません。

　そんな過ちを犯さないために、まず必要なことは、環境面の希望条件を、ただ頭に描くだけではなく、具体的にリストに書きあげ、現場を見ながら、各項目ごとに点検、確認することです。

　希望条件をリストアップして、点検していかないと、現場でしっかりした総合判断ができず、混乱してしまう恐れもあります。

　〈良い環境〉とは、何を指し、どこで判断するのでしょうか。主なポイントを拾い上げてみると、まず、周辺の自然環境が美しく、恵まれていること。近くに豊かな緑の空間や公園などが整備されている環境かどうかもポイントとなります。

　駅など交通機関はもちろんのこと、学校、商店街、病院など公共施設が一定の距離内にあるかどうかも、利便性という点で、条件になります。

　案外、見落としてしまうのが、騒音や振動、それに道路事情などの問題です。近くに交通量の多い大通りがあった場合、便利な反面、騒音や振動などマイナスの部分も考えられ、この点検も必要です。大通りに肝心の歩道がなかったり、逆に、戸建ての場合、消防車や救急車も入れないような狭い曲がりくねった道路しかないというのも困ります。こうした点検は、日曜日や祝日ではなくウイークデーを選び、また、雨の日や夜に現場に出掛け、チェックしておく必要があるでしょう。

　もうひとつ、環境とからんで住宅の「向き」がどうかも、大きな問題です。「日当たりのいい家に住みたい」のは当然ですが、住宅の立て込んだ市街地では、日照の確保が難問です。

　むろん、住宅の「向き」が南向きであれば理想的で、マンションなら主要ベランダの向き、戸建てなら道路に面する向きが南方向なのがベストです。とはいえ、その南側に隣接して大きな建物が建っていれば、日当たりの障害になります。

　しかし、南向きが望めないといって、「この家は失格」と速断してしまうのも、行き過ぎでしょう。南向き以外でも、例えば、北向きの戸建ての場合なら、建物を北側に寄せれば、南側に庭（空間）が広がり、南側に面したところをリビングにするなど、間取りの工夫で、活路が開ける例もあります。日当たりのチェックも、ぜひ現地で確認することが必要です。

　こうしてリストアップした希望条件を重要度によって、「どうしても譲れないもの」はＡ、「できれば、そうあってほしいもの」をＢ、「妥協してもよい条件」をＣランクとランクづけをし、各ランクに基準点を設け、点数をつけることで、環境選びの総合判断をしてみるのも、ひとつの方法でしょう。

　どんな住宅を選ぶか――ひとつの迷いは、戸建てかマンションかの選択でしょう。むろん、この選択には「絶対」はなく、買い手のある種の“好み”で判断するということになるのかも知れません。

　しかし、どちらを選ぶにせよ、両者の長所、短所をしっかり確認してから、結論を出したいものです。両者の長所と短所を大づかみにピックアップしてみましょう。

　まず戸建て住宅。長所は、一棟の中での共同生活のマンションと違い、庭付きで、隣人関係とのわずらわしさも少なく、ペットなども自由に飼える。建て替えやリフォームが自由にでき、敷地内に駐車場が取れれば、駐車場代もゼロ。つまり、庭も含めて、敷地（土地）と建物の空間をすべて自分だけで独占、管理できるのがメリットといっていいでしょう。

　逆に、短所は、マンションと異なり、敷地を自分だけで独占するため、地価の高さがそのまま反映され、物件価格が高くなりがちなこと。メンテナンスも、自分で管理する必要があり、放っておけば、建物の傷みも早いことは、案外、知られていません。定期的なメンテナンス費用も、意外に高くつきます。

　もうひとつ、住宅金融公庫など公的融資を利用する場合、戸建て住宅だと、融資額に制限が多く、返済期間も最長２５年（マンションは３５年）と短い点です。同じ金額を借りても、毎月の支払い負担額が大きくなります。

　では、マンションは、どうでしょう。大別して、戸建ての長所、短所の逆と見ておけばいいでしょう。長所は、戸建てに比べ、一般に価格が相対的に割安となります。マンションは、一定の土地（敷地）内での戸数が多く、有効利用されているためです。また、駅など中心街に近いものが多く、足の便など利便性でも有利といえるでしょう。

　鉄筋コンクリート造りのため、耐久性にも優れており、玄関ドアなどもカギひとつを締めれば、まず心配なく、安全性でも、まさっています。

　最近は、オートロック型も普及しており、カギ一本で外出もＯＫ。こうした安全性と手軽さがマンション暮らしの魅力で、さらに戸建てと同じ床面積なら、有効面積が広くなり、階段がないこともあって、最近は若者だけでなく、高齢者がマンションに移る例も増えています。超高層型や大規模な団地形式のマンションなら、緑の樹木なども植え込まれ、生活施設も整備されている利点もあります。

　短所は、戸建ての裏返しになりますが、自分の庭がないこと。上下左右のどこかで他人の住まいと接しているため、わずらわしさがあり、小さい子供のいる家庭では、気になる点でしょう。

　廊下や階段、エレベーターなど、共用部分を自分でメンテナンスする必要がない代わりに、管理組合や管理会社にメンテナンスをまかせることになるため、この面での手間とわずらわしさも伴います。戸建てにはない毎月の管理費の出費があり、マイカーを持っていれば、駐車場代もかかります。

　増改築などができないことも、自分の庭を持てないのと同様、マンション特有の弱点です。従って、将来の家族構成やライフスタイルの変化などを十分に考慮に入れ、間取りやスペースなどを吟味したうえで、慎重なマンション選びが必要でしょう。

　マイホームを購入（建築）するには、まず手持ちの頭金（自己資金）がいくら用意でき、次に住宅ローンをどのくらい借りられるか（返済できるか）といった資金計画を立てることから始まります。

　当たり前のことですが、頭金は多いことに越したことはありません。同じ価格の住宅なら、頭金が多いほど、ローンの返済負担は軽くなります。

　一般に「頭金は購入価格の最低限２割は必要」といわれています。これは、住宅金融公庫や銀行など住宅ローンを扱う民間金融機関では「融資限度額は、通常、物件価格の８割まで」と決められているためです。

　もっとも、住宅公庫は９８年４月から、また一部の民間金融機関も今年に入ってから、この原則を撤廃し、一定以上の収入があり、条件を満たしていれば、物件価格の１００％融資を認める例も出ていますが、これは収入にかなり余裕のある人に限られたもので、一般的には「例外」と見ておいた方がいいでしょう。

　「物件価格の８割まで」の限度額についても、誤解してはなりません。これは、あくまで金融機関が求める収入や勤続年数など、すべての条件を満たした場合の限度額（枠）であって、だれもが確実に価格の８割分を借りられるということではない点を知っておきましょう。

　住宅ローンを利用する場合、「いくら借りたいか」ではなく、「いくら返せるのか」を考え、そこから逆算して、借入額を決めるのが鉄則です。年収（税込み）１０００万円までの人なら、一応の目安として、年収負担率（年収に占める年間返済額の割合）を２５％程度にとどめておきたいものです。　

　逆に、年収の倍率で見ると、２５年返済で３・５～４倍程度、３５年返済なら４・５～５倍程度が借り入れ可能額と見ておけば、いいでしょう。年収８００万円クラスの人なら、借り入れのできる額は、２５年返済で２８００万～３２００万円、３５年返済なら３６００万～４０００万円という計算になります。

　かつての高度成長経済の時代は、年収の上昇率が大きかったため、高い年収負担率でスタートすることができましたが、年収の大幅上昇が期待しにくい現在は、そうした背伸びした借り入れは避けたいものです。

　こうして頭金プラス住宅ローン（借り入れ可能額）の総額が、購入可能な住宅価格となります。が、資金計画を立てる際、もうひとつ、大きな支出が伴うことを忘れてはなりません。住宅購入費以外の印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税金やローン借り入れの際の手数料、各種保険料など、住宅購入に伴う「諸費用」です。

　購入住宅やローン借入額の規模などによって、この費用は変わってきますが、これも目安として、標準的な新築住宅なら、価格の３％程度、仲介業者を経た購入なら、仲介手数料も加わるため、物件価格の６～１０％の「諸費用」を予算計画の中に組み入れておく必要があります。

　戸建て住宅を購入（建築）となると、とかく建物のことばかりに目が行きがちです。しかし、注文住宅であれ、建て売り分譲であれ、戸建てを選ぶ場合は、マンションの購入と異なり、敷地となる土地に各種の規制や制限があるため、まず、このチェックや確認から始めなくてはなりません。むろん、規制や禁止規定に違反して建てた住宅は違法建築で、こうした土地について回るもろもろの規定をしっかり理解していないと、思わぬ失敗やトラブルの原因にもなりかねません。

　まず最初のチェックは、購入するその土地が、売り主から所有権が移転し、確実に自分の土地（所有権）になるのかどうかの確認です。土地の所有権を取得したと思っていたら、実はただの借地権や地上権の土地、あるいは抵当権など所有権以外の権利がついていた――では、大変です。土地の購入面積が登記簿面積通りかなどの確認と合わせ、土地の権利関係の十分なチェックが必要です。

　その土地がどんな土地かは、登記所（法務局出張所）へ行って、登記簿謄本と公図を取り寄せるか閲覧すれば、分かることです。

　登記簿は、建物の表示と土地の表示に分かれており、建物付きなら「建物の表示」の欄に、所在、家屋番号、床面積などが記載されています。「土地の表示」の欄には、地番、地目、地積などが記されています。もし、地目が「宅地」ではなく「田」や「畑」になっていたら、地目を「宅地」に変更しないと、すぐには所有権の移転登記ができず、建物の建築も難しくなるので、注意が必要です。

　乙区は「所有権以外の権利」が記載されている欄です。例えば、借地権、地上権、抵当権といった権利で、注意したいのは、こうした権利はその時点では効力を持っているという点です。つまり、移転登記が行われても、ついて回ることになります。

　土地登記簿で所在や地積などを見ても、実際の土地の形や方位などを確かめるのは容易ではありません。そこで、登記簿で確認の際は、付属地図の公図も申請して、閲覧しておきましょう。

　さて、戸建てを選ぶ場合、もうひとつ、地盤の調査も必要です。地盤に問題があると、時間の経過とともに建物が傾いたり、壁などにヒビが入ったり、地震で倒壊という最悪の事態も考えられないことではありません。

　「素人が土地を見ても、地盤の良しあしなどの判断はできない」と思いがちですが、ひとつの見方として、川や池、用水路などが近くにある場合は、一般に地盤が弱い例が見られます。人工的に造成された土地や盛り土をした傾斜地なども軟弱な地盤となりやすい問題があります。その土地の周辺の住宅を点検し、例えば、基礎の部分にヒビ割れがあったり、窓のサッシがズレていたりしたら、「地盤に問題あり」と疑ってみることです。

　もっとも、地盤が軟弱であっても、それに見合って、しっかり対策を講じるなら、建物にヒビが入ったり傾いたりはしません。軟弱地盤であることを知らずに、何も対策を講じずに建物を建ててしまうと、問題が起きるということです。住宅を建てる前には、地盤のチェックも忘れないようにしましょう。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊